Zadatek czy zaliczka UMOWĘ PRZEDWSTĘPNA Wręczenie pieniędzy przed transakcją

W umowach przedwstępnych zadatek pojawia się o wiele częściej niż zaliczka. Wysokość wpłaty w obu przypadkach waha się zazwyczaj od 10 do 40 proc. wartości przedmiotu transakcji.

Zadatek oznacza w pewnym sensie odszkodowanie na wypadek, gdyby zawarta umowa nie została wykonana. W razie niewykonania umowy przez drugą stronę osoba poszkodowana może, bez konieczności udzielania dodatkowego terminu, odstąpić od umowy i zatrzymać pobrany zadatek. Jeśli zaś sama go dała – może domagać się jego zwrotu w podwójnej wysokości.

Ile do zwrotu?

– Jeżeli przy podpisaniu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości kupujący dał zadatek w wysokości 20 tys. zł, a umowa przyrzeczona nie została zawarta na skutek okoliczności, za które jest on odpowiedzialny, sprzedający może odstąpić od umowy i zatrzymać kwotę 20 tys. zł – wyjaśnia Wojciech Ostrowski, wspólnik w Kancelarii Rachelski i Wspólnicy. -Jeżeli zaś umowa została zerwana z przyczyn, za które odpowiedzialność ponosi sprzedający, to kupujący odstępując od umowy, może żądać sumy dwukrotnie wyższej, czyli 40 tys. zł.

Natomiast zaliczka, oprócz tego, że wchodzi do przyszłego świadczenia, nie jest równoznaczna z odszkodowaniem na wypadek niedotrzymania warunków umowy.

– Gdyby jednak zamiast zadatku kupujący wręczył sprzedającemu zaliczkę w wysokości 20 tys. zł, w sytuacji gdy umowa nie dojdzie do skutku z winy sprzedającego, kupujący może domagać się jedynie zwrotu nominalnej kwoty zaliczki, czyli 20 tys. zł – tłumaczy różnicę Wojciech Ostrowski.

Kiedy bez odszkodowania

Osoba odstępująca od umowy przedwstępnej, w której zastrzeżono zadatek, nie może domagać się odszkodowania na zasadach ogólnych ani też zrzec się uprawnień przysługujących z tytułu zadatku i dochodzić odszkodowania. Wręczenie zadatku chroni więc również w pewnych wypadkach interesy osoby, która nie wykonała swoich obowiązków.

– Na przykład, jeżeli potencjalny nabywca lokalu przy podpisywaniu przedwstępnej umowy sprzedaży dał zadatek w wysokości 10 tys. zł, a następnie nie wykona postanowień umowy, sprzedający będzie mógł od umowy odstąpić i zatrzymać zadatek, niezależnie od tego, jaką szkodę poniósł – wyjaśnia Wojciech Ostrowski.

Natomiast, jeżeli zamiast zadatku kupujący wręczyłby sprzedającemu zaliczkę w wysokości 10 tys. zł, wówczas – jeśli z winy sprzedającego nie dojdzie do skutku umowa przyrzeczona – kupujący ma prawo żądać zwrotu wpłaconej zaliczki. I odwrotnie – jeśli kupujący nie dotrzymał warunków umowy przedwstępnej – sprzedający zatrzymuje zaliczkę. Ponadto w takiej sytuacji strony mogą żądać odszkodowania.

W razie wykonania umowy zadatek podlega zaliczeniu na poczet ceny, jaką kupujący zapłaci sprzedającemu. Podobnie jest w przypadku zaliczki.

Umowy mieszane

Sporadycznie pojawiają się jednocześnie w umowie przedwstępnej zastrzeżenia zadatku i zaliczki. – Zdarzają się przypadki umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości, w których sprzedający starają się podzielić wnoszoną przez kupującego przedpłatę na zaliczkę i zadatek. Dla sprzedającego jest to korzystne, gdyż jeśli umowa przyrzeczona nie dojdzie do skutku z powodów, za które jest odpowiedzialny, kupujący będzie mógł żądać zwrotu jedynie zadatku w podwójnej wysokości – twierdzi Wojciech Ostrowski. – Zaliczka zaś będzie zwrócona w wysokości nominalnej.

Gorzej ma w tej sytuacji kupujący, gdy z jego winy nie dojdzie do skutku umowa przyrzeczona. Wówczas nie będzie mógł żądać zwrotu wpłaconych kwot w podwójnej wysokości, tak jak miałoby to miejsce, gdyby strony uznały ją w całości za zadatek.