Ustawa deweloperska chroni nabywców nieruchomości

Nowa ustawa deweloperska lepiej chroni nabywców nieruchomości. Poprzednio obowiązująca ustawa regulująca działalność prowadzoną przez deweloperów i określająca pozycję dewelopera w stosunku do jego klientów, stwarzała możliwość zbudowania przez dewelopera silnej pozycji w relacjach z klientami.

Najdobitniej i jednocześnie najbardziej dotkliwie dla klientów wyrażało się to w przypadku ogłoszenia przez dewelopera upadłości. Wówczas cały majątek dewelopera, łącznie z wpłaconymi przez klientów wkładami pieniężnymi na budowę mieszkania, wchodził w skład masy upadłości, co faktycznie oznaczało utratę wszystkich wpłaconych deweloperowi przez nabywców mieszkań środków. Działo się tak z prostego powodu: postępowanie upadłościowe toczy się w oparciu o ściśle określone reguły, zgodnie z którymi wierzyciele są podzieleni na grupy i zaspokajani w kolejności determinowanej przez grupę do której należą. Nabywcy mieszkań znajdowali się w grupie zaspokajanej na końcu listy wierzycieli, praktycznie bez szans na odzyskanie środków. Przed należnościami przysługującymi nabywcom mieszkań znajdowały się bowiem takie grupy wierzytelności jak: należności publiczne, koszty kredytów, wynagrodzenia dla pracowników dewelopera, wynagrodzenie dla firm budowlanych oraz syndyk masy upadłości. Z pewnością nie było to rozwiązanie korzystne dla nabywców mieszkań.

Nowa ustawa deweloperska, która obowiązuje od 1 stycznia 2016 r., została więc stworzona w taki sposób, aby lepiej chronić środki zainwestowane przez klientów deweloperów i przeciwdziałać ich utracie w razie ogłoszenia przez dewelopera upadłości, poprzez wyłączenie z masy upadłości środków wpłacanych jako wkłady mieszkaniowe przez nabywców mieszkań. Taki sposób regulacji sprawia, iż wpłacone przez klientów środki pieniężne nie mogą być spożytkowane na żaden inny cel, poza realizacją inwestycji budowy mieszkań i nawet w przypadku fiaska inwestycji muszą zostać zwrócone osobom je wpłacającym.  Dla każdego nabywcy lokalu, który kupuje lokal będący podczas zakupu w trakcie budowy, zostaje utworzony indywidualny rachunek powierniczy. Na rachunek ten nabywca wpłaca zadatek oraz dalsze wkłady pieniężne uzgodnione w umowie z deweloperem. W razie ogłoszenia przez dewelopera upadłości, wkłady te są zwracane bezpośrednio posiadaczom rachunków powierniczych. Regulacja ta daje poczucie bezpieczeństwa nabywcom mieszkań, którzy nie muszą się już obawiać, że utracą środki pieniężne przeznaczone na zakup mieszkania.

W nowej ustawie deweloperskiej oprócz kluczowej zmiany opisanej powyżej, wprowadzono również kilka pomniejszych zmian. Po pierwsze, deweloper został zobowiązany do przygotowania prospektu zawierającego kluczowe informacje o jego firmie oraz o inwestycji, którą realizuje. Deweloper musi także poinformować nabywców mieszkań o zagospodarowaniu terenu w promieniu kilometra od inwestycji. Potencjalni nabywcy mieszkań mają więc szansę dowiedzieć się więcej o deweloperze od którego zamierzają kupić mieszkanie, jeszcze przed podpisaniem umowy i z większą świadomością wybrać konkretnego dewelopera, który wzbudzi u nich największe zaufanie. Trafniej mogą również wybrać miejsce realizacji inwestycji, które będzie w pełni odpowiadać ich potrzebom i oczekiwaniom.

Co więcej, wprowadzono obowiązek zawierania umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, co zdecydowanie zwiększa bezpieczeństwo kupujących i zapobiega oszustwom. Daje także możliwość dochodzenia przed organem sprawiedliwości zawarcia umowy przyrzeczonej w sytuacji gdyby deweloper uchylał się od jej zawarcia.  Z drugiej strony, większa ochrona nabywców lokali wiąże się z większymi kosztami, ponieważ każda dodatkowa czynność (przykładowo zawarcie umowy u notariusza) wymaga opłaty. Jednakże biorąc pod uwagę wartość inwestycji nabycia na własność mieszkania oraz całokształt związanych z nią kosztów oraz mając na względzie realną wartość możliwych do utraty środków i potencjalnych utraconych korzyści w przypadku fiaska inwestycji bądź nieuczciwych działań dewelopera, rozsądnym wydaje się przystać na poniesienie dodatkowych kosztów, stanowiących przecież niewielki udział w całości wpłaconych środków pieniężnych i poniesionych kosztów, aby zyskać gwarancję bezpieczeństwa wpłaconego kapitału.

Na koniec warto zauważyć, że status klienta dewelopera (nabywcy mieszkania) jest podobny do statusu konsumenta, który od dawna korzysta przecież z wzmożonej ochrony prawnej w stosunku do profesjonalnego sprzedawcy, którym niewątpliwie jest również deweloper. Stanowi to silny argument przemawiający za tym, że nowe przepisy wydają się wprowadzać lepsze rozwiązania od poprzednio obowiązujących. Nowa regulacja zapewnia lepszą ochronę słabszej strony (nabywcy mieszkania), przez to chroni wartości ważne dla ustawodawcy, a zatem jest spójna z całym systemem prawa.