Sumienny przedsiębiorca też może mieć kłopoty

W umowach najmu czy dzierżawy nie warto ustanawiać okresów płatności czynszów dłuższych niż – odpowiednio – trzy i sześć miesięcy

Wielu przedsiębiorców prowadzi działalność w wynajmowanych biurach, magazynach, halach itp. Zdarza się jednak, że właściciele takich obiektów wpadają w tarapaty i rozpoczyna się wobec nich postępowanie egzekucyjne. Egzekucja obejmuje też wynajmowane przez nich innym obiekty. Jakich problemów może to przysporzyć sumiennie płacącym czynsz przedsiębiorcom będącym najemcami czy dzierżawcami?

Zajęcie danej nieruchomości następuje z chwilą doręczenia dłużnikowi będącemu jej właścicielem wezwania do zapłaty pod rygorem rozpoczęcia egzekucji z nieruchomości. Oczywiście przedsiębiorca, który jest najemcą czy dzierżawcą, wcale nie musi wiedzieć, że takie wezwanie zostało dłużnikowi doręczone. Dlatego powinien płacić czynsz właścicielowi nieruchomości. Sytuacja zmienia się z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej danej nieruchomości o toczącym się względem nieruchomości postępowaniu egzekucyjnym. Od tej chwili dzierżawca czy najemca powinien zacząć płacić czynsz za korzystanie z wynajmowanej lub dzierżawionej nieruchomości do rąk komornika.

Często jednak czynsz za najem był pobrany przez pierwotnego właściciela jeszcze przed zajęciem nieruchomości za okres dłuższy niż trzy miesiące, natomiast czynsz dzierżawy za okres dłuższy niż sześć miesięcy od dnia zajęcia. Co wtedy?

Przedsiębiorcy będący najemcami czy dzierżawcami, którzy zapłacili pierwotnemu właścicielowi czynsz niejako z góry, mają poważny kłopot. Otóż zapłata z wyprzedzeniem za dłuższy okres nie zwalnia z obowiązku regulowania czynszu do rąk komornika za bieżące miesiące. Wynika to z art. 929 par. 11 kodeksu postępowania cywilnego (k.p.c.). Zatem może się zdarzyć, że tacy najemcy lub dzierżawcy muszą zapłacić podwójnie za niektóre miesiące. Dlatego warto pamiętać, aby w umowach najmu czy dzierżawy nie ustanawiać okresów płatności czynszów dłuższych niż – odpowiednio – trzy i sześć miesięcy. Warto dodać, że wspomniany art. 929 par. 11 k.p.c. jest przepisem stosunkowo nowym i ma zastosowanie do postępowań egzekucyjnych wszczętych po 2 maja 2012 r.
Z drugiej jednak strony art. 931 par. 1 k.p.c. stanowi, że w postępowaniu egzekucyjnym zajęta nieruchomość pozostaje w zarządzie dłużnika, czyli pierwotnego właściciela. Nie zawsze jednak może on w takiej sytuacji zarządzać nieruchomością właściwie, co powoduje uciążliwości dla przedsiębiorców będących najemcami i dzierżawcami.

Co mogą oni wtedy zrobić?

Powinni o zaistniałych nieprawidłowościach poinformować komornika. Ten zaś może złożyć w sądzie wniosek o ustanowienie profesjonalnego zarządcy. Po ustanowieniu takiego zarządcy komornik wzywa najemców czy dzierżawców, aby przypadające od nich świadczenia (przyszłe, ale i zaległe), które stanowią dochód z nieruchomości, wpłacać do rąk zarządcy. W takim wezwaniu komornik uprzedza, że uiszczenie do rąk dłużnika będzie bezskuteczne w stosunku do wierzyciela, czyli nie będzie traktowane jak wywiązanie się z zapłaty (art. 934 k.p.c.). Natomiast zarządca zajętej nieruchomości zobowiązany jest wykonywać czynności zapewniające prawidłowe jej funkcjonowanie, w tym wobec przedsiębiorców będących najemcami i dzierżawcami. Istotne jest również to, że zarządca, w sprawach wynikających z zarządu, może pozywać i być pozywany. Ma to znaczenie dla najemców lub dzierżawców mających różne roszczenia wobec dłużnika – pierwotnego właściciela nieruchomości. Jeżeli chcą dochodzić takich roszczeń, to w takiej sytuacji nie mogą już pozwać do sądu tegoż dłużnika, tylko zarządcę nieruchomości.

Co natomiast dzieje się z zawartymi wcześniej umowami najmu lub dzierżawy zajętej nieruchomości?

Nowy zarządca w postępowaniu egzekucyjnym nie ma wpływu na umowy najmu lub dzierżawy obowiązujące w chwili jego ustanowienia. Wynika to z art. 936 k.p.c. Zarządcy wolno jednak wypowiadać tego rodzaju umowy z zachowaniem obowiązujących przepisów oraz zawierać umowy na czas przyjęty przez zwyczaj miejscowy. Co do zasady, te nowe umowy nie powinny wpływać na pogorszenie sytuacji prawnej osób, które były dzierżawcami lub najemcami nieruchomości przed dokonaniem jej zajęcia przez komornika, przy założeniu, że najemca czy dzierżawca wywiązują się ze swoich powinności.

Zasadniczo celem postępowania egzekucyjnego w stosunku do nieruchomości jest jej sprzedaż. Jeżeli nieruchomość w toku postępowania egzekucyjnego znajdzie nowego nabywcę w toku licytacji komorniczej, to jak wpłynie to na sytuację najemców i dzierżawców?

Nowy nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy na takich samych warunkach, jakie miałyby miejsce, gdyby nieruchomość została sprzedana poza postępowaniem egzekucyjnym. Istnieje jednak pewna zasadnicza modyfikacja w przypadku sprzedaży egzekucyjnej. Otóż gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, to nowy nabywca nieruchomości może wypowiedzieć tę umowę w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje krótszego terminu. Zatem nabywca nieruchomości w toku sprzedaży egzekucyjnej nabywa dodatkowe uprawnienie wobec najemców i dzierżawców nieruchomości polegające na możliwości wypowiedzenia umów najmu i dzierżawy z rocznym terminem wypowiedzenia bez względu na ich treść i formę zawarcia. Czyli wielu przedsiębiorców wynajmujących lub dzierżawiących obiekty lub działki muszą liczyć się również z możliwością szybszego zakończenia umów niż to w nich przewidziano.