Sposób na dostatnią jesień życia - Kancelaria Prawna Rachelski & Wspólnicy

12 kwietnia 2024

Anna Domin

Sposób na dostatnią jesień życia

Ekonomiści i analitycy finansowi nie pozostawiają nam złudzeń – starzenie się społeczeństwa w sposób istotny przełoży się na wysokość naszych […]

Ekonomiści i analitycy finansowi nie pozostawiają nam złudzeń – starzenie się społeczeństwa w sposób istotny przełoży się na wysokość naszych świadczeń emerytalnych. Liczba ludności Polski systematycznie zmniejsza się, wydłuża się natomiast średnia długość życia obywateli. Jednym z pomysłów Ministerstwa Finansów na rozwiązanie problemów finansowych przyszłych i obecnych emerytów jest odwrócony kredyt hipoteczny. Umożliwi on osobom posiadającym prawo własności albo użytkowania wieczystego gruntu lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, uzyskanie dodatkowych środków finansowych poprzez „odmrożenie” kapitału zakumulowanego w posiadanych nieruchomościach. Instytucja odwróconego kredytu hipotecznego opiera się na założeniu, że środki udostępniane na podstawie zawartej umowy nie podlegają, co do zasady, zwrotowi do chwili śmierci kredytobiorcy, natomiast instytucja kredytująca zaspokaja swoje roszczenie z nieruchomości, na której ustanowiono zabezpieczenie hipoteczne. Rozwiązanie to z powodzeniem sprawdza się już w innych krajach – zarówno w państwach członkowskich Unii Europejskiej jak również w Stanach Zjednoczonych. Brak jasnych przepisów Na chwilę obecną brak jest w polskim prawie jasnych i niebudzących wątpliwości regulacji, umożliwiających bankom oraz innym instytucjom finansowym sprzedaż produktów o konstrukcji tożsamej z instytucją odwróconego kredytu hipotecznego. Obowiązujące przepisy nie zakazują co prawda świadczenia tego rodzaju usług, jednak istnieje szereg ograniczeń, które powodują, że odwrócony kredyt hipoteczny nie pojawił się do tej pory na polskim rynku kredytowych usług bankowych. Chodzi tu głównie o utrudnienia w zakresie możliwości zaspokojenia roszczenia z tytułu umowy odwróconego kredytu hipotecznego po śmierci kredytobiorcy. Niepewna alternatywa Nieco podobne do odwróconego kredytu hipotecznego rozwiązania oferują firmy spoza sektora finansowego (nie podlegające nadzorowi finansowemu). Mają one w swojej ofercie transakcje sprzedaży nieruchomości z prawem dożywocia oparte na przepisach kodeksu cywilnego. Umowa polega na przeniesieniu prawa do nieruchomości na świadczeniodawcę w zamian za zobowiązanie się przez niego do wypłaty beneficjentowi dożywotniej renty oraz zapewnienie prawa dożywotniego zamieszkania w nieruchomości. Takie transakcje nie zawsze zabezpieczają jednak w należyty sposób interesów beneficjenta (wątpliwości budzi chociażby sposób wyceny nieruchomości) oraz oznaczają całkowitą utratę praw do nieruchomości dla jego spadkobierców. Prawa spadkobierców W przypadku odwróconego kredytu hipotecznego zabezpieczenie transakcji stanowi hipoteka ustanowiona na nieruchomości lub na określonym prawie do nieruchomości, a prawo do nieruchomości zostaje przeniesione na instytucję kredytującą dopiero po śmierci kredytobiorcy. Spadkobiercy zmarłego mają możliwość spłaty kredytu i zachowania własności nieruchomości albo prawa, na którym ustanowiono hipotekę. Co więcej, nawet w przypadku przeniesienia prawa do nieruchomości na instytucję kredytującą spadkobiercom (zgodnie z założeniami projektu ustawy) przysługiwać będzie kwota różnicy pomiędzy wartością roszczenia instytucji kredytującej a wartością nieruchomości. Zmiany na lepsze Trwające od wielu miesięcy prace nad projektem ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym z jednej strony mają na celu umożliwienia instytucjom finansowym wprowadzenia odwróconej hipoteki do pakietu oferowanych usług, z drugiej – ochronę interesów przyszłych beneficjentów oraz ich spadkobierców. Będzie to więc prawdopodobnie rozwiązanie zdecydowanie bardziej opłacalne niż dostępne obecnie na rynku, wspomniane wcześniej, transakcje sprzedaży nieruchomości z prawem dożywocia.