Egzekucja z nieruchomości należy do najbardziej skomplikowanych i czasochłonnych. Od niedawna jednak jest możliwe jej przyspieszenie dzięki nowelizacji kodeksu postępowania cywilnego, choć nie w każdym przypadku.
Uproszczony tryb prowadzenia egzekucji z nieruchomości, określony w dziale VIa części trzeciej k.p.c., można zastosować do egzekucji z niezabudowanej nieruchomości gruntowej oraz nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub użytkowym, jeżeli w chwili złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji nie dokonano jeszcze zawiadomienia o zakończeniu budowy.
Z wolnej ręki
Uproszczony tryb egzekucji może bowiem dotyczyć tylko wybranych kategorii nieruchomości, w szczególności niezabudowanych, a polega w tym przypadku na umożliwieniu komornikowi sprzedaży zajętej nieruchomości z wolnej ręki, bez konieczności przeprowadzania licytacji publicznej, która nie dość, że jest bardzo czasochłonna, to jeszcze obciążona wieloma wymogami formalnoprawnymi. Sprzedaż z wolnej ręki służyć zatem ma skróceniu czasu między zajęciem nieruchomości a chwilą zaspokojenia wierzyciela. Oczywiście uproszczony tryb pozostaje pod stałą kontrolą sądu, który w razie naruszenia przepisów może odmówić wydania postanowienia o przysądzeniu własności. Ponadto, jeśli komornikowi nie uda się sprzedać zajętej nieruchomości z wolnej ręki, podlega ona licytacji, do której stosuje się przepisy o licytacji w egzekucji z nieruchomości.
Swoistą cechą egzekucji przez zarząd przymusowy jest to, że po jej wszczęciu egzekucja świadczeń pieniężnych innymi sposobami z majątku dłużnika wchodzącego w skład przedsiębiorstwa lub gospodarstwa rolnego jest niedopuszczalna, ale inni wierzyciele mogą przyłączyć się do egzekucji przez zarząd przymusowy.
Zarząd przymusowy
Nowelizacją k.p.c., obowiązującą od 5 lutego 2005 r., ustawodawca wprowadził również całkowicie nowe instytucje prawne, rozszerzające katalog sposobów prowadzenia egzekucji. Są to: egzekucje przez zarząd przymusowy i egzekucje przez sprzedaż przedsiębiorstwa lub gospodarstwa rolnego. Pierwsza z nich może być dokonana przeciwko dłużnikowi prowadzącemu działalność gospodarczą w formie przedsiębiorstwa lub gospodarstwa rolnego, z tym że może być ona ograniczona do części tego przedsiębiorstwa lub gospodarstwa. Należy zwrócić uwagę, że egzekucja w tym trybie dopuszczalna jest z dochodów uzyskanych z tej działalności przez ustanowienie zarządu przymusowego nad przedsiębiorstwem lub gospodarstwem rolnym.
Istotą egzekucji przez zarząd przymusowy jest dążenie do utrzymania przedsiębiorstwa lub gospodarstwa rolnego dłużnika jako pewnej nienaruszalnej całości i zaspokajanie się z dochodów, jakie to przedsiębiorstwo przynosi. Celem tej egzekucji nie jest zatem parcelacja majątku dłużnika i jego wyprzedaż, lecz utrzymanie go w dotychczasowym, nienaruszonym stanie. Nie oznacza to jednak, że w szczególnie uzasadnionych wypadkach zarządca nie może sprzedać nieruchomości, ruchomości lub praw majątkowych wchodzących w skład zarządzanego przedsiębiorstwa lub gospodarstwa rolnego lub oddać je w najem lub dzierżawę. Na takie czynności musi jednak otrzymać zezwolenie sądu. Z ekonomicznego punktu widzenia rozwiązanie takie wydaje się w pełni uzasadnione, jakkolwiek może ono oznaczać przesunięcie w czasie momentu zaspokojenia wierzyciela. W przypadku bowiem egzekucji w postaci sprzedaży określonego składnika majątkowego dłużnika uzyskane z tego tytułu środki mogą jednorazowo zaspokoić roszczenie wierzyciela, gdy tymczasem zaspokajanie z uzyskiwanych dochodów może być rozłożone w czasie. Należy również zwrócić uwagę, że ta forma egzekucji stara się uwzględniać uzasadnione interesy pracownicze. Dla większości pracowników przedsiębiorstwo dłużnika może być głównym, jeśli nie jedynym, źródłem utrzymania. Egzekucja w postaci sprzedaży określonych składników majątkowych dłużnika wchodzących w skład przedsiębiorstwa może zachwiać jego pozycję na rynku i uniemożliwić prowadzenie normalnej działalności. To z kolei może oznaczać likwidację miejsca pracy. Tymczasem egzekucja przez zarząd przymusowy pozwala uniknąć takich konsekwencji.
Decydując, na wniosek wierzyciela, o takim trybie prowadzenia egzekucji, sąd powołuje zarządcę przymusowego, który przejmuje od dłużnika zarząd jego przedsiębiorstwem. Czynności prawne dłużnika dotyczące mienia objętego zarządem dokonane po wszczęciu egzekucji są nieważne. Zarządcą przymusowym może być osoba fizyczna lub prawna wskazana przez strony spośród osób posiadających licencje do wykonywania obowiązków syndyka, nadzorcy lub zarządcy w postępowaniu upadłościowym i naprawczym. Zarządca przejmuje od dłużnika zarząd jego przedsiębiorstwem lub gospodarstwem, z tym że na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu zobowiązany jest uzyskać zgodę sądu.
Egzekucja przez zarząd przymusowy nie stanowi natomiast przeszkody do prowadzenia przeciwko dłużnikowi egzekucji w celu zniesienia współwłasności nieruchomości w drodze sprzedaży publicznej. Jeżeli zarząd przymusowy nie daje spodziewanych rezultatów, w szczególności dochody uzyskane z takiej egzekucji nie pozwolą zaspokoić wszystkich wierzycieli w ciągu sześciu miesięcy, licząc od dnia przyłączenia się do egzekucji ostatniego wierzyciela, to wierzyciel, który w tym okresie nie będzie zaspokojony, może żądać wszczęcia egzekucji ze składników mienia wchodzących w skład przedsiębiorstwa lub gospodarstwa rolnego objętego zarządem przymusowym.
Po spłaceniu wierzycieli sąd uchyla postanowienie o powołaniu zarządu przymusowego, a dłużnik odzyskuje zarząd nad swoim przedsiębiorstwem lub gospodarstwem rolnym. Nabywca przedsiębiorstwa lub gospodarstwa rolnego w egzekucji prowadzonej na podstawie powyższych przepisów ponosi solidarną odpowiedzialność z dłużnikiem za ujawnione w toku egzekucji zobowiązania związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa lub gospodarstwa, z tym że odpowiedzialność ta ograniczona jest do wartości nabytego przedsiębiorstwa lub gospodarstwa według stanu w chwili nabycia, a według cen w chwili zaspokojenia wierzyciela.
Bez hamowania produkcji
Podobnie jak przy egzekucji przez zarząd przymusowy, również przedmiotem wspomnianej innej nowej egzekucji – mianowicie przez sprzedaż przedsiębiorstwa lub gospodarstwa rolnego – może być wyłącznie przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 kodeksu cywilnego lub gospodarstwa rolnego w rozumieniu art. 553 k.c. Jej istotą jest dążenie do sprzedaży przedsiębiorstwa in corpore, bez licytacji poszczególnych składników mienia wchodzących w skład przedsiębiorstwa, co przede wszystkim umożliwia nabycie przedsiębiorstwa jednemu podmiotowi, a zarazem stwarza możliwość kontynuowania dotychczasowej działalności gospodarczej bez zatrzymywania produkcji. Instytucja ta jest zatem bardzo zbliżona do stosowanej na podstawie prawa upadłościowego i naprawczego praktyki sprzedaży przez syndyka przedsiębiorstwa upadłego jako całości.
Umożliwienie prowadzenia, dzięki k.p.c., takiej formy egzekucji wydaje się w pełni uzasadnione. Przemawiają za tym przede wszystkim aspekty ekonomiczne, polegające na możliwości przekazania w nowe ręce całego przedsiębiorstwa, bez jego parcelacji. Również w przypadku tej egzekucji niebagatelne znaczenie ma tzw. czynnik ludzki. Sprzedaż przedsiębiorstwa jako całości umożliwia bowiem przynajmniej teoretyczne zachowanie przez pracowników dotychczasowych miejsc pracy.
Wszczęcie egzekucji przez sprzedaż przedsiębiorstwa lub gospodarstwa rolnego następuje na wniosek wierzyciela. Wydając postanowienie o jej wszczęciu, sąd ustanawia zarząd przymusowy nad przedsiębiorstwem lub gospodarstwem rolnym. Do zarządu stosuje się odpowiednio przepisy o zarządzie przymusowym.
Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu o wszczęcie egzekucji przez sprzedaż przedsiębiorstwa, egzekucje wszczęte wcześniej umarza się, a dotychczasowi wierzyciele z mocy prawa przystępują do egzekucji prowadzonej według przepisów o egzekucji przez sprzedaż przedsiębiorstwa.
Zarządca z mocy prawa przejmuje od dłużnika zarząd jego przedsiębiorstwem. Zadaniem zarządcy jest niezwłoczne sporządzenie bilansu przedsiębiorstwa, dokonanie wyceny przez biegłych oraz przeprowadzenie jego sprzedaży. Za zgodą sądu zarządca może sprzedać przedsiębiorstwo z wolnej ręki, przy czym nie poniżej wartości szacunkowej chyba że dłużnik i wszyscy wierzyciele wyrażą na to zgodę. Jeżeli jednak pierwsza sprzedaż z wolnej ręki nie dojdzie do skutku, sąd wyda postanowienie nakazujące sprzedaż w licytacji, chyba że wierzyciele wyrażą zgodę na ponowną sprzedaż z wolnej ręki.
Zmiany w k.p.c., dotyczące postępowania zabezpieczającego i egzekucyjnego, mogą mieć istotne znaczenie praktyczne. Idą bowiem w kierunku usprawnienia funkcjonowania procedury egzekucyjnej poprzez stworzenie mechanizmów do szybkiego i bardziej skutecznego prowadzenia postępowania, a także rozszerzenia katalogu środków, którymi może posłużyć się wierzyciel.
Wojciech Ostrowski, radca prawny, wspólnik w kancelarii Rachelski & Wspólnicy.