Źródło: Dziennik Gazeta Prawna Data 06 lipca 2010 Autor: Paweł Kowalski (rozmowę prowadzi Krzysztof Tomaszewski)
W Ministerstwie Finansów opracowano założenia do ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. Nowe regulacje mają pomóc obecnym i przyszłym emerytom w uzyskaniu dodatkowych pieniędzy na życie. Co konkretnie mogą zyskać seniorzy dzięki nowym regulacjom? PAWEĹ KOWALSKI*: Zgodnie z założeniami do projektu ustawy na podstawie umowy odwróconego kredytu hipotecznego bank lub inna instytucja kredytowa będzie zobowiązana do wypłaty kredytobiorcy określonej kwoty pieniężnej. Zabezpieczeniem spłaty kredytu będzie hipoteka ustanowiona przez kredytobiorcę na jego domu lub mieszkaniu. Środki będą wypłacane jednorazowo, okresowo lub w innej przewidzianej w umowie formie. Kwota kredytu będzie mogła zostać przeznaczona na dowolny cel. Osoba zawierająca umowę odwróconego kredytu hipotecznego zachowa dożywotnie i nieograniczone prawo do korzystania z nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia kredytu. Warunek jest jeden. Musi wywiązywać się z obowiązków przewidzianych umową kredytową, czyli m.in. utrzymać mieszkanie lub dom w stanie niepogorszonym i terminowo uiszczać wszelkie opłaty związane z eksploatacją. Czy przed podpisaniem umowy odwróconego kredytu hipotecznego będzie oceniana zdolność kredytowa emeryta? Pieniądze wypłacane przez instytucję finansującą nie będą co do zasady podlegać zwrotowi za życia kredytobiorcy. Natomiast wymagalność kredytu następować będzie po śmierci osoby, która otrzymała kredyt. Z tego też względu założenia do projektu ustawy przewidują, że odwrócony kredyt hipoteczny nie będzie wymagał dokonania uprzedniej oceny zdolności kredytowej emeryta w rozumieniu obecnych regulacji prawa bankowego. Warto jednak zwrócić uwagę, że nawet jeśli instytucje kredytujące nie będą miały obowiązku oceny zdolności kredytowej klienta, będą zapewne wykonywać te czynności w celu zabezpieczenia swoich interesów. Wobec tego trudno nie oprzeć się wrażeniu, że procedury bankowe dotyczące badania majątku i stanu zobowiązań potencjalnego kredytobiorcy nie będą odbiegały zasadniczo od obecnej praktyki. Będzie więc ocena ryzyka zawarcia transakcji, a nie ocena zdolności kredytowej danej osoby. Kto zgodnie z proponowanymi rozwiązaniami mógłby ubiegać się o przyznanie kredytu? Prawo do ubiegania się o przyznanie takiego kredytu będą miały osoby fizyczne powyżej 60. roku życia oraz posiadające prawo własności nieruchomości, ułamkowej części nieruchomości, wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego budynkiem lub budynkami, lub posiadające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Jeżeli nieruchomość, na której ma zostać ustanowiona hipoteka, stanowi wspólność ustawową małżonków, stroną umowy odwróconego kredytu hipotecznego będą musieli być oboje małżonkowie, przy czym każdy z nich będzie musiał mieć ukończone 60 lat w chwili zawarcia umowy. W takim przypadku umowa kredytu wygaśnie dopiero z chwilą śmierci drugiego z małżonków. W jaki sposób, według założeń ustawy, wierzytelność z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego będzie zabezpieczona w księdze wieczystej? Stosownie do założeń do projektu ustawy wierzytelność z tytułu odwróconej hipoteki będzie zabezpieczana wyłącznie hipoteką wpisaną w księdze wieczystej na pierwszym miejscu. To oznacza, że bank odmówi udzielenia kredytu w sytuacji, gdy na nieruchomości ustanowione będą inne hipoteki. Wyjątkiem będzie sytuacja, gdy wcześniejsza hipoteka zabezpieczać będzie spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie, budowę lub rozbudowę domu czy mieszkania. W takim przypadku część środków z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego kredytobiorca będzie musiał przekazać na spłatę zobowiązań kredytowych zabezpieczonych wcześniej ustanowioną hipoteką.
W jakim momencie kredyt hipoteczny wraz z kapitalizowanymi odsetkami stawałby się wymagalny? Dopiero po śmierci kredytobiorcy, w terminie sześciu miesięcy od dnia działu spadku, nie później jednak niż w terminie 12 miesięcy od daty otwarcia spadku, czyli od dnia śmierci kredytobiorcy. Rozwiązanie to ma na celu umożliwienie spadkobiercom dokonania spłaty kredytu i zachowania własności nieruchomości (albo prawa, na którym ustanowiono hipotekę). W razie niespłacenia przez spadkobierców wierzytelności banku z tytułu kredytu bank będzie mógł wystąpić z roszczeniem o przeniesienie własności nieruchomości lub prawa, na którym uprzednio ustanowiono hipotekę. Po nabyciu własności nieruchomości bank będzie mógł sprzedać nieruchomość w trybie transakcji rynkowej, po uprzednim dokonaniu wyceny wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę. W razie uzyskania ze sprzedaży kwoty wyższej niż kwota wierzytelności z tytułu kredytu wraz z odsetkami i kosztami bank zobowiązany będzie przekazać nadwyżkę spadkobiercom. Oczywiście powyższe rozwiązania są na chwilę obecną jedynie założeniami do projektu ustawy.
Chcemy, aby nasze artykuły były dla Ciebie interesujące i zawierały praktyczne informacje. Oddaj głos w naszej sondzie i zdradź nam, jakie tematy są dla Ciebie szczególnie ważne.