Masz umowę dzierżawy na ponad 30 lat? Możesz ją łatwo stracić

Czy wiesz, że umowa dzierżawy zawarta na 40 lat… po 30 może zostać wypowiedziana bez podania przyczyny?

Dzierżawa to rozwiązanie, które od lat cieszy się niesłabnącą popularnością wśród przedsiębiorców. Pozwala nie tylko na korzystanie z cudzej nieruchomości, ale przede wszystkim daje realną szansę na czerpanie pożytków – zarówno w postaci plonów, jak i dochodów z prowadzonej działalności. W praktyce umowa dzierżawy to umowa, dzięki której można rozwinąć biznes bez konieczności ponoszenia ogromnych kosztów zakupu własnej nieruchomości. To właśnie elastyczność i możliwość generowania zysków sprawiają, że umowy dzierżawy wciąż cieszą się zainteresowaniem przedsiębiorców. Prowadzenie biznesu wymaga natomiast pewności i solidnych podstaw prawnych dla dokonywanych inwestycji, dlatego ważne jest kompleksowe badanie zawieranych umów.

Regulacje prawne dotyczące umowy dzierżawy i ich skutki prawne

Umowa dzierżawy w polskim systemie prawnym stanowi umowę nazwaną i została uregulowana przepisami Kodeksu cywilnego. Ustawodawca uregulował także termin, na jaki umowa dzierżawy może być zawarta. Zgodnie z art. 695 § 1 k.c. „dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony”. Ten przepis ma charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza, że strony, wbrew swobodzie umów, nie mogą umownie wyłączyć jego zastosowania. Z tego też względu dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż 30 lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony. Oznacza to, że nawet jeśli strony zawrą umowę dzierżawy na 40 czy 50 lat, po upływie 30 lat taka dzierżawa długoterminowa z mocy prawa przekształca się w dzierżawę na czas nieoznaczony. Taka konwersja umowy dzierżawy ma istotne skutki prawne i praktyczne, które warto znać przed podpisaniem długoterminowej umowy.

Dlaczego 30 lat to granica?

Ograniczenie maksymalnego czasu trwania umowy dzierżawy na czas określony ma głębokie uzasadnienie społeczno-gospodarcze. Po pierwsze, zapobiega iluzoryczności prawa własności – zbyt długie umowy dzierżawy mogłyby prowadzić do sytuacji, w której właściciel byłby faktycznie pozbawiony możliwości korzystania z przedmiotu swojej własności przez kilka pokoleń. Po drugie, promuje racjonalną gospodarkę, gdyż dzierżawca mając świadomość ciągłości i pewności trwania wiążącej go umowy aktywniej wykonuje przysługujące mu uprawniania, w tym przede wszystkim chętniej czyni nakłady na przedmiot dzierżawy. Wreszcie, przepis ten stanowi kompromis między potrzebą zapewnienia stabilności dzierżawcy a koniecznością ochrony interesów właściciela. Umowa dzierżawy nieruchomości na czas określony powyżej 30 lat daje obu stronom poczucie pewności i bezpieczeństwa, jednak po upływie trzydziestoletniego okresu, dzierżawca traci tę ochronę, ponieważ umowa staje się umową na czas nieoznaczony.

W praktyce oznacza to, że każda ze stron może wypowiedzieć umowę dzierżawy bez podania przyczyny, z zachowaniem ustawowych lub umownych terminów wypowiedzenia. Warto podkreślić, że próby obejścia przepisów, na przykład poprzez wprowadzenie do umowy klauzuli o automatycznym przedłużeniu dzierżawy na kolejne 30-letnie okresy, są nieważne. Takie stanowisko potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z 20 marca 2014 r. (II CSK 290/13), uznając, że postanowienia przewidujące możliwość wielokrotnego przedłużania umowy dzierżawy na czas oznaczony są sprzeczne z art. 695 § 1 kodeksu cywilnego i mają na celu obejście prawa.

Ograniczenie czasowe umowy dzierżawy wynoszące maksymalnie 30 lat ma charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza, że nie można go zmienić ani wyłączyć w drodze umowy. Konwersja dzierżawy na czas nieoznaczony po 30 latach ma również wpływ na prawa i obowiązki stron. Dzierżawca, który do tej pory miał gwarancję trwania umowy przez określony czas, musi liczyć się z możliwością jej wypowiedzenia przez wydzierżawiającego. Z drugiej strony, właściciel nieruchomości odzyskuje większą swobodę dysponowania swoim majątkiem. Warto więc już na etapie negocjowania umowy dzierżawy na czas określony powyżej 30 lat przewidzieć w umowie odpowiednie zabezpieczenia, np. dłuższe terminy wypowiedzenia czy rozliczenie nakładów poczynionych przez dzierżawcę.

Jak się zabezpieczyć przed skutkami przekształcenia umowy dzierżawy?

W praktyce często pojawia się pytanie, czy można zawrzeć umowę dzierżawy na czas określony dłuższy niż 30 lat i czy taka umowa jest ważna. Odpowiedź brzmi: tak, umowa jest ważna, ale po upływie 30 lat przekształca się w umowę na czas nieoznaczony. Nie ma natomiast możliwości skutecznego przedłużania jej na kolejne okresy 30-letnie, ponieważ takie postanowienia są nieważne.

Warto również pamiętać, że w przypadku dzierżawy w sprawach nieuregulowanych odpowiednimi przepisami Kodeksu cywilnego zastosowanie znajdują przepisy kodeksu cywilnego dotyczące najmu. Do wypowiedzenia dzierżawy to właśnie postanowienia dotyczące wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony będą stosowane po upływie 30 lat. Ustawowe terminy wypowiedzenia zależą od częstotliwości płatności czynszu: jeśli czynsz jest płatny w odstępach dłuższych niż miesiąc, wypowiedzenie może nastąpić najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; przy płatności miesięcznej – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz płacony jest w krótszych odstępach – na trzy dni naprzód; a w przypadku najmu dziennego – na jeden dzień naprzód.

Podsumowując, umowa dzierżawy na czas określony powyżej 30 lat to rozwiązanie, które daje dzierżawcy poczucie stabilności, ale tylko do momentu upływu trzydziestoletniego okresu. Po tym czasie umowa automatycznie staje się umową na czas nieoznaczony, co wiąże się z możliwością jej wypowiedzenia przez każdą ze stron. Kluczowe jest, aby strony były świadome tych konsekwencji i odpowiednio zabezpieczyły swoje interesy w treści umowy.

Potrzebujesz pomocy w sporządzeniu umowy dzierżawy? Skontaktuj się z naszą kancelarią – oferujemy kompleksową obsługę prawną.

Z artykułu dowiesz się:

• O konsekwencjach prawnych zawierania umowy dzierżawy na czas dłuższy niż 30 lat.
• Dlaczego umowy dzierżawy na ponad 30 lat przekształcają się w umowy na czas nieoznaczony.
• Jakie są przyczyny ograniczenia długości umowy dzierżawy do 30 lat.
• Jakie skutki prawne niesie przekształcenie umowy dzierżawy w umowę na czas nieoznaczony.
• Dlaczego próby przedłużenia umowy na kolejne 30 lata są nieważne w świetle prawa.
• Jakie kroki można podjąć, by zabezpieczyć swoje interesy w długoterminowej umowie dzierżawy.
• W jaki sposób regulowane jest wypowiedzenie umowy dzierżawy po jej przekształceniu na czas nieoznaczony.
• Jakie znaczenie mają ustawowe terminy wypowiedzenia dla umowy przekształconej.