Frankowicz może nabyć mieszkanie pod wynajem – TSUE zdecydował

Dzień dobry, witamy Państwa na prawniczej Porannej Prasówce, w której co tydzień omawiamy najnowsze informacje pojawiające się w mediach, dotyczące kredytów frankowych oraz kredytów złotowych. Naszym celem jest przybliżenie aktualnych kwestii prawnych i finansowych, które mogą być istotne dla kredytobiorców. W tym tygodniu komentarzy oraz analiz udzielą Państwu Pan Mecenas Wojciech Ostrowski i Pan Mecenas Michał Tomasiak.

I przejdźmy do pierwszego tytułu: „Frankowicz może nabyć mieszkanie pod wynajem. TSUE zdecydował.” W zeszły czwartek zapadł istotny wyrok. Czego dokładnie dotyczyło to orzeczenie? Jakie znaczenie ma ono dla frankowiczów?

Frankowicz może nabyć mieszkanie pod wynajem – jakie ma to znaczenie dla frankowiczów?

Mecenas Wojciech Ostrowski: Szanowni Państwo, rzeczywiście mamy tu do czynienia z kolejnym korzystnym orzeczeniem, które precyzuje kwestie dotychczas budzące wątpliwości. Wyrok TSUE odnosi się do sytuacji, w której małżonkowie mieszkający za granicą zakupili w Polsce jedno mieszkanie, które od początku było wynajmowane i nigdy nie było przez nich zamieszkane. Kluczowe pytanie dotyczyło tego, czy w takich okolicznościach nadal mogą być traktowani jako konsumenci, a więc czy mogą liczyć na ochronę przewidzianą dla konsumentów, pomimo że nie korzystali z nieruchomości osobiście.

Sąd polski zwrócił się z tym pytaniem do TSUE, który w wyroku z 24 października (sygn. C-347/23) jednoznacznie orzekł, że w świetle dyrektywy 93/13 osoby te mogą być traktowane jako konsumenci i podlegać tej samej ochronie co kredytobiorcy, którzy faktycznie zamieszkują kupione mieszkanie. Ważne jednak, że rozstrzygnięcie to dotyczy wyłącznie sytuacji, w której mamy do czynienia z jednym mieszkaniem przeznaczonym na wynajem – gdyby takich nieruchomości było więcej, konieczne byłoby inne spojrzenie na sprawę. To orzeczenie ma ogromne znaczenie praktyczne, gdyż wiele osób kupuje mieszkania na wynajem, aby wspomóc swój budżet domowy, i teraz, mając jedno takie mieszkanie, mogą liczyć na ochronę konsumencką w sporach z bankiem.

Przechodzimy teraz do drugiego tematu, który dotyczy konkretnego banku – mowa o 900 podpisanych ugodach z frankowiczami. W porównaniu z innymi bankami taka liczba może wydawać się niewielka. Rodzi się pytanie: czy jest to sukces, czy porażka tego banku?

Bank Raiffeisen i program ugód z frankowiczami – sukces czy porażka?

Mecenas Michał Tomasiak: Jeśli chodzi o ugody, Raiffeisen jest jednym z banków, które najpóźniej przystąpiły do programu porozumień z frankowiczami. Jak wspomina artykuł, Raiffeisen przez długi czas nie był zwolennikiem ugód i nie przystąpił do programu ugód inicjowanego przez Związek Banków Polskich. Zmiana stanowiska Raiffeisen jest zatem znacząca, choć trudno jednoznacznie stwierdzić, co było tego przyczyną. Możliwe, że zadecydowały ostatnie orzeczenia, takie jak wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej czy uchwała Sądu Najwyższego, które praktycznie uniemożliwiły bankom dochodzenie roszczeń odszkodowawczych. Raiffeisen, jak i inne banki, jest obecnie świadom, że nieważność umowy kredytowej jest jedyną realną opcją dla frankowiczów, a straszenie kontrroszczeniami przestało już działać na opinię publiczną. Być może bank liczył na korzystniejsze rozstrzygnięcia, lecz w obecnej sytuacji musi dostosować swoją strategię. Jednakże, jak zauważają klienci i osoby świadome, proponowane przez Raiffeisen ugody pozostają na bardzo niskim poziomie w porównaniu do możliwych korzyści wynikających z wygranej w sądzie. To wyjaśnia, dlaczego liczba zawartych ugód jest stosunkowo niska – konsumenci są coraz bardziej świadomi, że ugody te są dla nich nieopłacalne.

Mecenas Wojciech Ostrowski: Proszę Państwa, warto jeszcze zauważyć, że Raiffeisen planuje zakończyć rok z około 1000 zawartymi ugodami. Czy to dużo, czy mało? Jeśli spojrzymy na liczby, które można wyczytać z prasy, bank wciąż posiada ponad 24 000 aktywnych umów frankowych. Jest piątym bankiem w Polsce, po PKO BP, Banku Millennium i Santanderze, z największą liczbą udzielonych kredytów frankowych. W tym kontekście trudno uznać liczbę 1000 ugód za znaczące osiągnięcie. Jak słusznie zauważył Pan Mecenas Tomasiak, propozycje ugód oferowane przez Raiffeisen oraz inne banki są zazwyczaj znacznie mniej korzystne niż to, co frankowicze mogą uzyskać w sądzie. Oczywiście, postępowanie sądowe może wiązać się z dłuższym czasem oczekiwania, często około 3 lat, oraz niepewnością co do ostatecznego wyroku. Jednak, jeśli porównamy warunki ugody oferowane przez banki z potencjalnymi korzyściami wynikającymi z wygranej w sądzie, różnice stają się wręcz ogromne. W przypadku Raiffeisen, nic dziwnego, że liczba zawartych ugód pozostaje niska – propozycje banku po prostu nie są konkurencyjne w stosunku do możliwych rozstrzygnięć sądowych. Stąd też nie powinniśmy być zaskoczeni, że przy takim stanie rzeczy liczba podpisanych ugód jest ograniczona.

Zdecydowanie warto pamiętać, by każdą propozycję ugody dokładnie sprawdzić – najlepiej z pomocą ekspertów. Nasza kancelaria, Rachelski i Wspólnicy, również może Państwa wesprzeć w tej kwestii. Przechodząc do PKO BP, bank ten, zgodnie z nową strategią, chce skupić się na pozyskiwaniu nowych klientów, jednocześnie zamykając sprawy z frankowiczami. PKO BP faktycznie zawarł już bardzo dużą liczbę ugód, co wyróżnia go na tle innych instytucji finansowych. Jak wygląda to z perspektywy doświadczeń kancelarii? Panie Mecenasie Ostrowski, proszę o komentarz w tej sprawie.

PKO BP i zmiana strategii wobec frankowiczów

Mecenas Wojciech Ostrowski: Tak, rzeczywiście, obserwujemy, że zmiana strategii w podejściu do kredytów frankowych nie dotyczy wyłącznie PKO BP, lecz jest zauważalna w całym sektorze bankowym. Statystyki wygranych spraw frankowych dla klientów są druzgocące dla banków – frankowicze wygrywają około 97–98% tych spraw, co sprawia, że banki coraz bardziej skłaniają się ku ugodom i modyfikują swoje działania. Obok oferowania ugód banki zaczynają zmieniać taktykę także w sądach. Coraz częściej, po niekorzystnym wyroku w pierwszej instancji, banki rezygnują z apelacji, widząc, że dalsza walka może wiązać się z większymi kosztami. Jest to wyraźny sygnał, że banki chcą tę kwestię frankową jak najbardziej wyciszyć, a jednocześnie skupić się na poszukiwaniu nowych klientów i utrzymywaniu zysków. Jednak jest jeszcze jeden interesujący aspekt: obserwujemy, że w raportach kwartalnych i półrocznych banki zaczynają nieśmiało wspominać o tzw. sankcji kredytu darmowego (SKD). To pokazuje, że temat darmowego kredytu również zaczyna zyskiwać na znaczeniu w sporach frankowych, co dodatkowo mobilizuje banki do ugodowych rozwiązań. Podsumowując, strategia banków nie wynika z nagłej zmiany nastawienia, lecz z chłodnej kalkulacji i prób minimalizacji strat w obliczu bardzo trudnej sytuacji prawnej w sprawach frankowych.

Mecenas Michał Tomasiak: Dokładnie, mamy tu powtarzający się schemat – banki intensyfikują działania na rzecz ugód, ponieważ czas działa na ich niekorzyść. Dla banków każdy miesiąc procesowania wiąże się z wymiernymi stratami, podczas gdy kredytobiorcy mogą osiągać dodatkowe korzyści finansowe. Na podstawie dotychczasowych doświadczeń widać, że przeciętnie korzyści dla frankowiczów wynoszą kilka tysięcy złotych miesięcznie, a przy większych kredytach mogą sięgać nawet kilkunastu tysięcy. W ciągu kilku lat procesowania się korzyści te mogą zatem sięgnąć kilkuset tysięcy złotych. Banki zdają sobie z tego sprawę i próbują przeciągać postępowania, strasząc kredytobiorców przedłużającymi się procesami czy rzekomymi kosztami. Tymczasem, paradoksalnie, dla kredytobiorców dłuższy czas trwania postępowania jest korzystny. Stąd próby banków przekonywania klientów, by wybierali ugody, które rzekomo mają przynieść im korzyści, są wątpliwe. Banki często komunikują w mediach o wysokiej liczbie zawieranych ugód i korzystnych warunkach, ale na podstawie doświadczeń warto podchodzić do tych informacji z dystansem. Jeszcze niedawno banki twierdziły, że ich umowy są ważne i że należy im się wynagrodzenie za korzystanie z kapitału, co nie miało oparcia w rzeczywistości. Dlatego obecnie warto wnikliwie analizować ich propozycje – zawarcie ugody dziś może oznaczać poniesienie znaczących strat dla kredytobiorcy.

Mecenas Wojciech Ostrowski: Proszę Państwa, zanim zdecydują się Państwo na podpisanie ugody, warto pamiętać, że banki często wywierają dużą presję. W niektórych przypadkach próbują nawet ominąć pełnomocników i kontaktować się bezpośrednio, sugerując, że tak będzie łatwiej. Owszem, może się to wydawać prostszą drogą, ale kluczowe jest zachowanie ostrożności. Moja rada: przed podjęciem decyzji powierzcie umowę do analizy profesjonalnej kancelarii, jeśli jeszcze nie została dokładnie przeanalizowana. Warto sprawdzić, jakie korzyści i skutki finansowe przyniosłoby unieważnienie umowy w sądzie i porównać to z warunkami proponowanymi przez bank. Często okazuje się, że po zobaczeniu wyliczeń klienci są zaskoczeni i rezygnują z ugody, zdając sobie sprawę z potencjalnie większych korzyści płynących z procesu sądowego.

Tak, doskonale to rozumiemy, bo stale otrzymujemy ugody od klientów i widzimy, jak ogromne są różnice między propozycjami banków a tym, co można zyskać poprzez unieważnienie umowy. Zachęcamy Państwa do przesyłania dokumentów do analizy – w kancelarii Rachelski i Wspólnicy jest ona bezpłatna, podobnie jak omówienie otrzymanej propozycji ugody. Chętnie pomożemy Państwu przeanalizować dokumenty, a także – w razie potrzeby – wesprzemy w negocjacjach z bankiem. Serdecznie zapraszam również na nasze spotkanie w najbliższy czwartek o godzinie 14:00. Można zapisać się przez naszą stronę internetową, gdzie na liczbach omówimy aktualną sytuację frankowiczów. Dodatkowo, będą Państwo mogli zadawać pytania na żywo w trybie online – to dla nas priorytet, aby poświęcić czas na wyjaśnienie wszelkich wątpliwości.

Dziękuję Mecenasom za dzisiejsze wyjaśnienia, dziękuję Państwu za obecność i życzę miłego dnia. Do zobaczenia!