Jak prawidłowo dokonać sprzedaży nieruchomości należącej do spółki z o.o.

Kto decyduje o sprzedaży nieruchomości należącej do spółki z o.o.osobie trzeciej?

Decyzje dotyczące zbycia bądź wydzierżawienia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz ustanowienia na nich ograniczonego prawa rzeczowego, a także – o ile umowa spółki nie stanowi inaczej – decyzje nabycia i zbycia nieruchomości, użytkowania wieczystego lub udziału w nieruchomości podejmuje zgromadzenie wspólników.

Kompetencje zarządu w zakresie sprzedaży nieruchomości

Jeżeli jednak umowa spółki przewiduje, że sprzedaż nieruchomości należy do kompetencji zarządu, istotne jest ustalenie stosunku wartości sprzedawanej nieruchomości względem kapitału zakładowego spółki.

Ograniczenia wynikające z wartości nieruchomości względem kapitału zakładowego

W przypadku bowiem, gdy wartość sprzedawanej nieruchomości jest dwa razy wyższa niż wysokość kapitału zakładowego, konieczne będzie podjęcie uchwały przez wspólników. Samodzielność zarządu ogranicza w tym przypadku art. 230 k.s.h. Zastrzega, że rozporządzenie prawem lub zaciągnięcie zobowiązania do świadczenia o wartości dwukrotnie przewyższającej wysokość kapitału zakładowego wymaga uchwały wspólników, chyba że umowa spółki stanowi inaczej. Reasumując, w zależności od umowy spółki do zbycia nieruchomości wymagana jest: uchwała wspólników niezależnie od wartości nieruchomości; uchwała zarządu w przypadku gdy wartość nieruchomości nie przewyższa dwukrotnie wysokości kapitału zakładowego; uchwała zarządu niezależnie od wartości nieruchomości.

Skutki braku zgody zgromadzenia wspólników

Brak zgody zgromadzenia wspólników, w sytuacji gdy jest ona wymagana, skutkuje nieważnością umowy sprzedaży (art.17 par. 1 k.s.h.).

Zgoda wsteczna na sprzedaż nieruchomości

Warto zaznaczyć, że zgoda ta może zostać wyrażona już po złożeniu oświadczenia przez spółkę, nie później jednak niż w terminie dwóch miesięcy od dnia złożenia oświadczenia przez spółkę i ma moc wsteczną od chwili dokonania czynności prawnej (art.17 par. 2 k.s.h.).

Odpowiedzialność zarządu za naruszenie przepisów k.s.h.

W przypadku naruszenia przez zarząd art. 230 k.s.h.,wspomnianego art. 17 par. 1 k.s.h. nie stosuje się. Oznacza to, że umowa jest ważna, a członkowie zarządu ponoszą odpowiedzialność odszkodowawczą względem spółki za szkodę wyrządzoną działaniem sprzecznym z postanowieniami umowy spółki.