Wspólnota mieszkaniowa a udzielenie pełnomocnictwa

Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali (u.w.l.) wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Wspólnota jest szczególnym podmiotem stosunków cywilnoprawnych ponieważ jej status związany jest z prawami i obowiązkami wynikającymi z zarządzania (gospodarowania) nieruchomością wspólną (tak np. wyrok SN z dnia 15 października 2008 r., I CSK 118/08). Sprawami wspólnoty zazwyczaj kieruje powołany przez właścicieli lokali zarząd, chyba, że właściciele ustanowili inny sposób zarządu nieruchomością wspólną pisemną umową, która przyjęła formę aktu notarialnego albo powierzyli taką umową zarząd nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l.

Niezależnie jednak od tego, kto będzie występował w imieniu wspólnoty, realizowanie pewnych działań może wymagać udzielenia przez wspólnotę pełnomocnictwa.

Sporządzenie prawidłowego pełnomocnictwa wymaga zachowania staranności. Po pierwsze dlatego, że w obrocie mamy różne typy pełnomocnictw uzależnione od tego, w jakim zakresie chcemy się posługiwać dokumentem pełnomocnictwa. Po drugie istotne znaczenie ma okoliczność, kto tego pełnomocnictwa udziela. Po trzecie, warunki udzielania pełnomocnictw są określone przepisami ustaw, np. w art. 98 – 109 kodeksu cywilnego (k.c.).

Na gruncie powołanego k.c. funkcjonują trzy typy pełnomocnictw. Pierwsze – zwane ogólnym stanowi umocowanie do podejmowania czynności prawnych tzw. zwykłego zarządu. Jest to najszersze umocowanie, które powinno być udzielane pod rygorem nieważności na piśmie. Definiowanie czym jest ten zwykły zarząd zazwyczaj zależy od okoliczności konkretnego przypadku.

Drugi typ – pełnomocnictwo rodzajowe, to takie, które wyraźnie określa do podejmowania jakich konkretnie czynności prawnych umocowany jest pełnomocnik np. umów sprzedaży, umów o dzieło. Należy pamiętać, że niektóre czynności wymagają pełnomocnictwa rodzajowego np. głosowanie nad zmianą sposobu liczenia większości głosów, o którym mowa w art. 23 ust. 2 u.w.l. (zob. wyrok SN z dnia 15 października 2002 r., II CKN 1479/00).

I ostatnie, trzecie – pełnomocnictwo szczególne, zwane też przez przedstawicieli nauki prawa specjalnym, udzielane dla podjęcia ściśle określonej czynności prawnej. Takiego pełnomocnictwa może wymagać ustawa, np. do zbywania i obciążania nieruchomości wymagane jest pełnomocnictwo do poszczególnej czynności (art. 1093 k.c.), zaś jej podjęcie z naruszeniem tego przepisu jest działaniem bez umocowania (zob. art. 109 k.c.).

Jednak udzielenie pełnomocnictwa na zasadach określonych przepisami k.c. jest niewystarczające, aby występować w imieniu mocodawcy w postępowaniach przed sądami karnymi, cywilnymi bądź też organami administracji. W tych przypadkach należy zajrzeć do innych regulacji ustawowych. I tak warunki udzielania pełnomocnictwa w postępowaniu cywilnym ustawodawca określił w art. 86-97 kodeksu postępowania cywilnego (k.p.c.). Pełnomocnictwo procesowe może być albo ogólne albo do prowadzenia poszczególnych spraw (art. 88 k.p.c.). Z kolei zasady dotyczące udzielania pełnomocnictwa w postępowaniu karnym znajdziemy w art. 87-89 kodeksu postępowania karnego. Zaś w postępowaniu administracyjnym w przepisach art. 32-34 kodeksu postępowania administracyjnego.

Jak już wyżej wspomniano istotne znaczenie ma okoliczność, czy pełnomocnictwa udziela osoba do tego upoważniona oraz czy może działać samodzielnie albo łącznie z innymi osobami. Popełniony w tym zakresie błąd może skutkować nawet nieważnością postepowania przed sądem powszechnym.

Na tle powyższych uwag, aktualne jest stanowisko Sądu Apelacyjnego w Szczecinie wyrażone w uzasadnieniu wyroku z dnia 21 listopada 2012 r. (I Aca 615/12). Stan faktyczny dotyczył m.in. pełnomocnictwa procesowego udzielonego profesjonalnemu pełnomocnikowi przez osobę fizyczną, której powierzono administrowanie nieruchomością wspólną. Z umowy zawartej z tym administratorem wynikało, że administrowanie nieruchomością wspólną, obejmuje reprezentację ogółu właścicieli w sprawach dotyczących Wspólnoty przed sądami, wobec organów administracji rządowej i samorządowej, a także w stosunkach z członkami Wspólnoty i osobami trzecimi wspólnie z zarządem wspólnoty. Z takiego postanowienia wynika, że łączny sposób reprezentacji wspólnoty przed sądem, nakładający wymóg równoczesnego działania zarządu wspólnoty oraz administratora. Sąd odwoławczy uznał więc że profesjonalny pełnomocnik działając jako pełnomocnik strony w procesie cywilnym nie legitymował się prawidłowym pełnomocnictwem a tym samym nie był umocowany do działania w imieniu strony w procesie. W związku z tym na mocy art. 379 pkt 2 k.p.c. nienależyte umocowanie pełnomocnika stanowi przyczynę nieważności postępowania, którą sąd uwzględnia w każdym stanie sprawy. W razie stwierdzenia nieważności postępowania sąd drugiej instancji uchyla zaskarżony wyrok, znosi postępowanie w zakresie dotkniętym nieważnością i przekazuje sprawę do ponownego rozpoznania (art. 386 § 2 k.p.c.).

Czynność polegająca na udzieleniu pełnomocnictwa wymaga więc staranności pod względem dokładnego zweryfikowania, czy osoba udzielająca upoważnienia jest do tego umocowana, a nadto czy dokonuje tego w poprawny sposób wymagany przez daną podstawę prawną, np. samodzielnie, łącznie z innym podmiotem. Poza tym posiadanie pewnej ogólnej wiedzy na temat pełnomocnictw pozwoli ustalić czy powinniśmy udzielić pełnomocnictwa materialnego czy też procesowego, ponieważ każde z nich cechuje się istotnymi różnicami. Ich nieuwzględnienie może przynieść dotkliwe konsekwencje.